马来西亚拍卖房产：新手买家应了解的法律风险

在马来西亚购买拍卖房产可能会很麻烦，尤其是在您不了解相关基础知识和风险的情况下。拍卖房产的售价通常远低于您从开发商或二手市场购买的房产，因为这些房产往往由拍卖行或高等法院以低于市场公认价格的价格拍卖。作为投资者，您当然不会错过这些机会！

然而，不可否认的是，拍卖房产总是伴随着严重的法律风险，许多首次购房者甚至可能根本没有考虑到这些风险。相比之下，除拍卖之外的其他房产交易方式至少能保证您有机会进行谈判和核实，并且交易各方都必须遵守符合产权转让惯例的严格法律规则。许多投资者表示，投资良机在于学会权衡利弊，尤其是在竞拍拍卖房产时。

因此，本文将与您分享一些基本的法律原则，如果您决定竞拍价格低廉且物有所值的拍卖房产，那么在出价前“充分了解”至关重要，这能确保您在出价后不会后悔！

“现状出售”规则

对于拍卖房产，拍卖行和/或拍卖银行通常会在拍卖公告中列明其销售条款，这些条款将使您处于不可协商的境地。他们通常会通过以下声明免除自身责任：

a) 房产按现状出售，银行不对其状况和/或面积提供任何保证；

b) 我们强烈建议您在登记出价前咨询您的律师，因为如果您竞拍成功，您将没有任何理由要求退还已支付的定金。

这项原则并无争议，因为它意味着您必须：

a) 接受拍卖房产的现有状况，拍卖行不会进行任何维修；

b) 如果您对竞拍的房产不满意，拍卖行不会向您支付任何赔偿或损害赔偿；

c) 落槌后，所有风险均由竞拍者承担。

如果拍卖房产被遗弃、遭到破坏、存在漏水或漏水、缺少固定装置、虫害和/或存在任何影响您居住的隐蔽结构问题，您必须自行承担所有费用和风险。请注意，您甚至不允许在竞拍前检查房产的底层，否则您将面临因非法侵入而被起诉的风险。

拍卖房产中的非法占用者

我们通常会建议客户在竞拍目前有人居住的拍卖房产之前，先考虑驱逐非法占用者的成本。这些非法占用者可能是持有租赁协议的租户，也可能是无租赁协议的租户、顽固的业主，甚至是非法占地者。这是必须采取的预防措施，因为驱逐费用可能高达一万令吉。拍卖行从未在合同中保证过拍卖房产的空置状态，因此，竞拍者可能需要启动法律驱逐程序，这可能会使房产交接时间延长至多六个月，且费用由竞拍者自行承担。

未偿费用和负债

在购买拍卖房产时，尤其是分层式住宅和/或封闭式保安住宅，竞标者可能需要承担一大笔债务，包括维护费和维修基金欠款、水电费、污水处理费、地租和评估费，以及所有维修和/或翻新费用。如果竞标者在竞标前不了解这些费用，可能会面临意想不到的财务负担。诚然，一些拍卖银行可能会允许报销本文提及的某些支出。但是，您不应被此类声明吓倒，因为拍卖银行通常会要求您事先结清这些债务，然后才会从销售所得中分配退款。根据合同条款，您只能在开始偿还贷款几个月后才能偿还这笔款项。因此，在决定竞标您心仪的房产之前，请务必做好财务规划。

具有约束力的拍卖文件中规定的不可协商条款

如本文前文所述，您必须签署并接受拍卖银行规定的所有条款和条件。与拍卖银行协商修改或变更条款和条件是不允许的！竞标合同通常被称为“销售公告”或“销售条件”。这些文件会明确强调您在规定期限内（通常为90天或120天）的付款义务，任何延期（如获批准）都将导致您向拍卖银行支付额外的违约金。合同还会包含违约条款，规定未能按时付款的竞标者，其已缴纳的保证金将被拍卖银行全额没收，竞标者无权协商退款！

如果竞标者说：“我没有做错任何事，只是我的银行贷款专员拖延了我的申请？” 很遗憾，这个理由并不能帮助您获得退款，因为您需要在竞标前就确认自己的贷款资格。毋庸置疑，竞拍房产通常只适合那些手头现金充裕的竞拍者，以确保能够及时顺利地完成付款和产权过户。

结论

考虑到上述风险和成本，您是否仍然打算投资拍卖房产？如果您掌握了尽职调查的技巧，能够最大限度地降低损失定金的风险，并在众多优质房产中脱颖而出，那么拍卖房产将为您提供极具吸引力且前景广阔的投资机会。明智的决策能够确保您拥有积极的投资计划，否则，您可能会因缺乏专业知识而遭受损失。联系我们，以便在支付定金前进行更详细的尽职调查！