Hartanah Lelong di Malaysia: Risiko Undang-undang Yang Perlu Tahu Pembeli Pemula

Membeli hartanah lelongan di Malaysia boleh menjadi satu masalah jika anda tidak mengetahui asas pengetahuan dan risiko yang perlu dipertimbangkan. Harga jualan untuk hartanah lelongan selalunya jauh lebih rendah daripada yang anda beli daripada Pemaju dan/atau pasaran sekunder kerana hartanah lelongan ini sering dilelong oleh juru lelong atau mahkamah tinggi di bawah nilai pasaran yang diiktiraf, dan sebagai pelabur, pastinya anda tidak akan melepaskan peluang untuk mendapatkan semuanya!

Walau bagaimanapun, adalah fakta yang tidak dapat dinafikan bahawa hartanah lelongan sentiasa dikaitkan dengan risiko undang-undang yang serius yang mungkin tidak dimasukkan oleh ramai pembeli kali pertama dalam senarai pertimbangan mereka. Secara perbandingan, transaksi hartanah selain jualan lelongan sekurang-kurangnya menjamin anda peluang untuk berunding, mengesahkan dan pihak selanjutnya yang terlibat dalam transaksi tersebut perlu menerima pakai peraturan undang-undang yang ketat yang sesuai dengan piawaian amalan pemindahhakan. Ramai pelabur mengatakan bahawa melabur peluang yang besar mesti belajar untuk memberi dan menerima, terutamanya apabila anda membida hartanah lelongan.

Oleh itu, dalam artikel ini, kami akan berkongsi prinsip-prinsip undang-undang asas jika anda telah memutuskan untuk mendapatkan hartanah lelong yang murah dan berbaloi untuk dibeli sebagai "Ketahui dengan baik" sebelum anda membuat bidaan, ia adalah penting untuk memastikan anda tidak menyesal selepas membuat bidaan!

Peraturan “Sebagaimana Adanya, Di Mana Adanya”
Bagi hartanah lelong, juru lelong dan/atau bank lelong akan sentiasa menetapkan terma jualan mereka dalam pengisytiharan jualan yang akan menyebabkan anda menghadapi keadaan yang tidak boleh dirunding. Sesungguhnya adalah perkara biasa bagi mereka untuk menafikan liabiliti mereka dengan menyatakan: -

a) Hartanah dijual atas dasar seadanya di mana bank tidak memberikan jaminan tentang syarat dan/atau saiznya;

b) Anda dinasihatkan untuk menjalankan pemeriksaan terlebih dahulu dengan peguam anda sebelum anda mendaftarkan bidaan anda kerana tiada alasan dan/atau sebab yang membolehkan anda mewajarkan tuntutan anda untuk bayaran balik deposit yang telah dibayar dengan sewajarnya jika proses bidaan telah selesai dan dimenangi oleh anda.

Prinsip ini tidak boleh dipertikaikan, kerana ia bermaksud anda dikehendaki:-
a) Menerima apa jua keadaan yang berlaku pada hartanah yang dilelong dan tiada pembaikan akan dilakukan oleh bank lelong;
b) Tiada pampasan atau ganti rugi akan dibayar kepada anda sekiranya anda tidak berpuas hati dengan hartanah yang dibida;
c) Semua risiko akan ditanggung oleh pembida selepas kejadian terjatuh tukul.

Sekiranya hartanah yang dilelong terbengkalai, dirosakkan, kerosakan atau kebocoran air, kelengkapan yang hilang, serangan perosak dan/atau mempunyai sebarang isu struktur tersembunyi yang menjejaskan penghunian hartanah anda, anda perlu menerima semuanya atas kos dan risiko anda sendiri. Perlu diingat, anda tidak dibenarkan memeriksa bahagian bawah hartanah sebelum anda membuat bidaan atau anda menghadapi risiko lain untuk disaman kerana menceroboh.

Penghuni Haram dalam Hartanah Lelong
Adalah perkara biasa bagi kami untuk menasihati pelanggan kami untuk mempertimbangkan kos pengusiran penghuni haram sebelum kami menasihati mereka untuk membida hartanah lelong yang sedang diduduki oleh seseorang, sama ada penyewa dengan perjanjian sewa atau tiada perjanjian sewa, pemilik degil dan/atau setinggan haram. Ini adalah langkah berjaga-jaga yang mesti diambil kerana kos pengusiran boleh mencecah sehingga sepuluh ribu ringgit. Bank Lelong tidak pernah dalam kontrak mereka untuk menjamin anda hartanah lelong yang kosong dan dalam hal ini, pembida mungkin perlu memulakan prosiding pengusiran undang-undang yang boleh memanjangkan penyerahan hartanah sehingga 6 bulan dengan kos dan perbelanjaan mereka sendiri.

Caj dan liabiliti tertunggak
Dalam membeli hartanah lelong, terutamanya hartanah berstrata dan/atau berpagar dan dikawal, pembida mungkin perlu mewarisi jumlah hutang yang besar yang meliputi tunggakan penyelenggaraan dan dana penjelas, caj utiliti, caj pembetungan, cukai tanah dan taksiran di atas semua kos pembaikan dan/atau pengubahsuaian. Ini boleh mendedahkan pembida kepada beban kewangan yang tidak dijangka jika kos ini tidak diketahui sebelum pembidaan mereka. Tidak syak lagi, sesetengah bank lelongan mungkin membenarkan perbelanjaan tertentu seperti yang dinyatakan di sini untuk dituntut. Walau bagaimanapun, anda tidak boleh terlalu terbeban dengan kenyataan sedemikian kerana bank lelongan biasanya memerlukan anda menjelaskannya terlebih dahulu sebelum mereka membahagikan bayaran balik menggunakan hasil jualan, yang hanya boleh anda bayar balik (mengikut terma kontrak) beberapa bulan selepas anda mula membayar ansuran pinjaman anda. Oleh itu, rancang kewangan anda dengan baik sebelum anda memutuskan untuk membida yang anda suka untuk dilaburkan.

Terma-terma yang tidak boleh dirunding yang dinyatakan dalam dokumentasi lelongan yang mengikat
Seperti yang dinyatakan sebelum ini dalam artikel ini, anda dikehendaki menandatangani dan menerima semua terma dan syarat yang dikenakan oleh bank lelongan. Rundingan dengan bank lelongan untuk meminda dan/atau mengubah terma dan syarat tidak dibenarkan! Kontrak bidaan biasanya dinamakan sebagai "Pengisytiharan Jualan" atau "Syarat Jualan". Dokumen-dokumen ini akan menekankan dengan jelas kewajipan pembayaran anda dalam tempoh masa mereka (biasanya 90 hari atau 120 hari), di mana sebarang lanjutan masa (jika diberikan) akan menjamin anda untuk membayar penalti selanjutnya kepada bank lelongan. Kontrak juga akan mengenakan klausa ingkar di mana pembida yang gagal dalam terma pembayaran mereka akan menyebabkan deposit yang telah dibuat mereka dilucutkan sepenuhnya oleh bank lelongan, menyebabkan pembida tiada tempat untuk berunding untuk mendapatkan bayaran balik!

Bagaimana jika pembida berkata, "Saya tidak melakukan apa-apa yang salah, tetapi pegawai pinjaman bank saya menangguhkan permohonan saya?" malangnya, alasan ini tidak membantu anda menuntut bayaran balik anda, kerana anda dikehendaki menyemak kelayakan pinjaman anda walaupun sebelum pembidaan anda. Tidak syak lagi, membeli hartanah lelongan sentiasa menjadi keutamaan bagi pembida yang benar-benar mempunyai wang tunai yang banyak untuk memastikan hartanah yang dibida mereka dapat dibayar dan dipindahkan dengan jayanya untuk kepentingan mereka tepat pada masanya.

Kesimpulan
Setelah mempertimbangkan risiko dan kos di atas, adakah anda masih akan melabur hartanah lelongan? Hartanah lelongan menawarkan peluang pelaburan yang baik dan menjanjikan jika anda telah mempelajari cara menjalankan usaha wajar, meminimumkan risiko kehilangan deposit anda dan membida yang terbaik antara yang terbaik. Keputusan yang tepat menjamin anda pelan pelaburan yang positif atau secara alternatifnya anda akan rugi kerana kesilapan pengetahuan anda yang merugikan. Hubungi kami untuk maklumat lanjut bagi menjalankan usaha wajar yang terperinci sebelum membuat deposit anda!.